서울 아파트 거래량 감소: 매수심리와 매도심리로 알아보는 부동산 시장 동향(스트레스DSR)

최근 부동산 시장에서 매매거래량이 급감하고 있다는 이야기, 뉴스 기사에서 많이 보셨을 텐데요. 이런 현상은 매수심리와 매도심리의 변화와 밀접하게 관련되어 있습니다. 이번 포스팅에서는 매수심리와 매도심리가 무엇인지, 그리고 최근 부동산 시장에서 왜 매매거래가 줄어들었는지 그 이유를 살펴보도록 하겠습니다.

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1. 매수심리란?

매수심리란 부동산을 구매하려는 사람들의 심리 상태를 의미합니다. 매수심리가 강할 때는 많은 사람들이 부동산을 구매하려 하고, 매수세가 높아지면 자연스럽게 가격도 상승합니다. 매수심리에 영향을 주는 요인은 매우 다양하지만, 다음과 같은 요인들이 가장 큰 영향을 미칩니다.

1) 경제 상황:
경기 회복에 대한 기대가 높을 때 사람들은 부동산을 매수하려는 경향이 커집니다. 반대로 경기 불황이 예상되면 매수심리는 위축되며 부동산 시장에 대한 투자 의욕이 줄어듭니다.

2) 금리:
대출 금리가 낮을 때는 대출 부담이 줄어들어 많은 사람들이 부동산을 매수하려 합니다. 반대로 금리가 상승하면 대출 부담이 커져 매수심리가 약해지며, 거래가 줄어듭니다.

3) 부동산 가격 전망:
가격이 계속 오를 것으로 예상되면 사람들이 더 늦기 전에 집을 사려고 하는 경향이 있습니다. 이 경우 매수심리가 강해져 부동산 가격이 오르게 됩니다. 반면, 가격 하락이 예상되면 매수세는 줄어듭니다.

4) 정부 정책:
정부의 부동산 규제 정책은 매수심리에 큰 영향을 미칩니다. 특히 대출 규제나 양도세 강화와 같은 정책은 매수심리를 위축시키는 요인으로 작용합니다.

 

2. 매도심리란?

매도심리는 부동산을 판매하려는 사람들의 심리 상태를 의미합니다. 매도심리가 높을 때는 많은 사람들이 부동산을 팔려고 하며, 이때 공급이 증가하면서 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 매도심리에 영향을 주는 요인들도 매수심리와 마찬가지로 다양합니다.

1) 가격 상승기대:
부동산 가격이 더 오를 것으로 기대되면 사람들은 매도를 주저하게 됩니다. 가격 상승이 멈출 것이라고 예상되면 매도심리는 급격히 높아지며, 매물이 시장에 쏟아질 수 있습니다.

2) 경제 상황:
경제 불확실성이 커지면 사람들은 부동산을 더 이상 보유하지 않고 매도하려는 경향이 있습니다. 경기 불황이 예상될 때 부동산을 처분하려는 매도심리는 커집니다.

3) 세금 및 정책 변화:
세금 인상이나 거래 규제가 강화되면, 더 높은 세금을 내기 전에 미리 매도하려는 사람들이 늘어납니다. 이 경우 매도심리가 급격히 높아질 수 있습니다.

 

3. 매도심리와 매수심리의 관계

글을 정리하다보니 한 가지 궁금증이 생겼습니다. 그건 바로 매도심리와 매수심리의 관계인데요. 매도심리와 매수심리는 서로 반비례하는 경향을 가지고 있을까요? 

 

정답은 Yes입니다.

 

 

매수심리와 매도심리는 기본적으로 반비례하는 경향이 있습니다. 그 이유는 시장에서 매수자와 매도자가 서로 상반된 입장을 가지고 있기 때문인데요.

- 매수심리가 강하다는 것은 사람들이 주택을 사려고 하는 수요가 많다는 것을 의미합니다. 이럴 때 매도자는 집값이 오를 것을 기대하며 쉽게 집을 팔지 않으려 하거나 더 높은 가격을 부릅니다. 따라서, 집값이 상승하는 경향이 강해지죠.
- 반대로, 매도심리가 강하다는 것은 사람들이 집을 팔려는 매물이 많아진다는 뜻입니다. 수요보다 공급이 많아지면, 매수자들이 선택의 폭이 넓어지므로 가격을 더 낮추려고 하고, 집값이 하락하는 경향이 생깁니다.

 

따라서, 매수심리가 강하면 매도심리는 약해지고, 매도심리가 강하면 매수심리는 약해지는 것이 일반적인 패턴입니다. 하지만 특정 시장 상황에서는 매도자와 매수자가 모두 관망하는 경우도 발생할 수 있습니다. 

 

지금과 같은 부동산 시장의 혼조세 상황에서는 매수자와 매도자 모두 관망하는 경우가 발생할 가능성이 큽니다. 현재 부동산 시장이 어떤 상태인지, 아래 글에서 다뤄보겠습니다.

 

4. 최근 서울 아파트 거래 감소와 그 이유

최근 서울 아파트 매매 거래가 감소하면서 매수심리와 매도심리 모두 약화되는 양상을 보이고 있습니다. 즉, 매수자와 매도자 모두 관망하고 있다는 거죠.

이미지 클릭시, 직방 사이트로 넘어갑니다

 

직방이 분석한 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료에 따르면, 지난 9월 서울 아파트 매매 거래 중 상승거래 비중은 48.5%로, 3개월 연속 절반을 넘었던 상승거래 비중이 9월 들어 절반 이하로 줄어들었습니다. 이와 같은 매매 거래량 감소와 상승거래 비중 감소 현상에는 몇 가지 요인이 작용했을 것으로 보입니다. 

1) 금리 인상 및 대출 규제:
최근 금리 인상과 더불어 대출 규제 강화가 매수심리를 크게 위축시켰습니다. 특히, 9월부터는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 금융권의 대출 제한이 강화되었고, 이는 매매 거래를 줄이는 주요 원인으로 작용했습니다. 매수자들은 금리 부담과 대출 한도 문제로 인해 구매를 주저하고 있습니다.

2) 가격 피로감:
서울 아파트 가격은 단기간에 급격히 상승하면서 가격 피로감이 누적된 상태입니다. 많은 매수자들이 고점에 대한 부담을 느끼며 구매를 망설이게 되고, 이는 거래 감소로 이어지고 있습니다.

3) 거래량 감소:
서초구와 종로구처럼 최근 몇 달간 가격 상승을 주도했던 지역에서도 거래량이 감소하고 있습니다. 서초구는 7월 상승거래 비중이 61.2%였지만, 9월에는 22.2%로 급감했으며, 종로구도 8월 54.2%에서 9월 22.2%로 하락했습니다. 이는 가격 상승세가 둔화되면서 매수자들이 관망세를 보이고 있음을 시사합니다.

3) 경제 불확실성:
최근 부동산 시장은 경제 불확실성 속에서 혼조세를 보이고 있습니다. 대출 규제와 더불어 경제 상황에 대한 불안감이 커지면서 매수자들이 신중해지고 있으며, 이는 매수심리 약화로 이어졌습니다. 경제가 불안정할 때는 부동산 투자에 대한 리스크가 커지기 때문에 사람들이 매수를 주저하는 경우가 많습니다.

 

5. 매수심리와 매도심리의 변화에 따른 시장 전망

 

향후 부동산 시장은 당분간 거래량 감소와 가격 상승폭 둔화가 이어질 것으로 보입니다. 매수자들이 금리 인상과 대출 규제로 인해 매수를 주저하고 있으며, 동시에 매도자들 역시 가격 하락 우려와 세금 부담 등으로 매물을 쉽게 내놓지 못하고 있습니다.

 

그러나 선호지역이나 개발호재가 있는 지역에서는 국지적인 매수세가 이어질 가능성이 있습니다. 예를 들어, 9월에도 중구, 송파구와 같은 일부 지역에서는 여전히 상승거래 비중이 60% 이상을 차지하고 있습니다. 이는 특정 지역의 부동산은 여전히 수요가 강하다는 것을 보여줍니다.

 

따라서 부동산 시장에 참여하려는 사람들은 매수심리와 매도심리를 잘 분석하고, 금리 상황, 정부 정책, 경제 흐름 등을 종합적으로 고려해 전략을 세우는 것이 중요하겠죠? 

그럼 또 부동산에 대한 정보나 소식이 있다면 찾아뵙겠습니다:)